2020년 2월에 서울시 동작구 대방동에 있는 대방e-편한세상2차아파트 48평형을 매수했다. 이 아파트 주변에 우수학군으로 서울영화 초등학교와 영등포 중·고등학교가 있고, 도보로 4분 거리에 지하철 1호선 대방역과 8분 거리에 지하철 9호선 노량진역이 위치해 있다.

01 아파트 시세와 주변 현황도

이 아파트 시세는 네이버 부동산 매물과 현장답사를 통해서 확인해 본 결과 12억5,000만원에서 13억원 정도였다. 그런데 이 아파트는 신탁공매로 1회차 13억원, 2회차 11억7,000만원, 3회차 10억5,300만원, 4회차 9억4,770만원으로 다음 입찰정보 내역과 같이 매각절차가 진행되었다.

아파트 사진과 주변 현황도는 다음과 같다.

02 대방e-편한세상2차아파트 신탁공매 입찰정보 내역

이 아파트는 1회차 13억에 시작해서 4회차까지 매각절차가 진행되었지만, 입찰자가 없어서 유찰되었다. 그 이유는 다음 공매공고문을 확인하면 알 수 있듯이 건물분 부가세 10%와 2018년 10월 10일 근저당권 14억8,000만원(채권최고액)을 인수하는 조건으로 매각 절차가 진행되었기 때문이다.

03 이렇게 분석 후 수의매매계약하여 소유권을 취득하였다!

첫째, 인수할 권리나 금액 여부를 ① 등기소에서 신탁원부를 포함한 등기부 열람, ② 주민센터에서 건축물대장과 전입세대열람 등을 통해서 분석했다. 그런데 채무자겸 소유자(위탁자)가 거주하고, 신탁등기 이후에 등기된 근저당권이 있어서, 근저당권만 인수하면 되었다(신탁등기 이후 대외적으로 신탁사가 소유자이기 때문에 신탁회사가 동의해야만 근저당권을 설정할 수 있어서 매수인이 인수해야 한다. 마찬가지로 신탁등기 후에 입주한 임차인은 대항력이 없지만, 수탁자와 우선수익자의 동의를 얻어 위탁자와 계약했다면 대항력이 있어서 매수인이 인수해야 한다).

둘째, 신탁회사 공매담당자에게 인수할 권리나 금액을 확인해보니 건물분 부가세 10%와 근저당권 1억4,800만원이 있다는 사실을 확인할 수 있었다. 이때까지도 공매담당자는 근저당권을 인수하는 것으로 알고 있었다. 그러나 다음과 같이 우선수익자를 통해서 인수하지 않아도 된다는 사실을 알고 남보다 발 빠르게 유찰매매계약(수의매매계약)에 참여한 것이다.

셋째, 대출금융기관인 우선수익자에게 인수할 근저당권의 채권금액을 확인해 보았더니 근저당권은 추후 공매를 진행할 수 없을 때를 대비해서 근저당권을 설정한 것이라 인수하지 않고 공매 매매대금만 납부하면, 즉 수의매매계약한 대금만 납부하면 말소해 준다는 사실을 알게 되었다.

넷째, 현장답사를 통해서 아파트 시세를 조사했더니 앞의 네이버 매물 시세와 같이 12억5,000만원에서 13억원 정도였다.
이와 같은 분석 하에 수의매매계약(유찰매매계약) 시에 인수할 금액은 건물분 10%[토지감정가 591,000,000원(60%), 건물감정가 394,000원(40%)]인 37,908,000원을 포함해서 총 취득가는 다음과 같이 985,608,000원이다.

이렇게 남보다 발 빠른 대응으로 12억5,000만원 정도인 아파트를 2억5,000만원 정도 낮은 금액으로 취득할 수 있었다. 내가 매수 후 재임대하기 위해서 전세 시세를 확인해보았는데, 7억원 정도여서 임대하여 장기간 보유할 예정이다.
왜냐하면 주변 지역 전체가 노량진재개발 1~8구역이 진행되고 있고, 여기에 지하철 노량진역 1호선과 9호선 등이 도보로 8분 거리에 있어서, 앞으로 계속해서 오를 수 있다고 판단되기 때문이다.

㈜채움과 사람들 김동희 대표