◯ 부동산이 금융위기 때보다 더 폭락해도 블루문의 부동산은 내리기 어렵습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

(▶ ➀강남아파트(교환가치 위주)와 

➁상가(상업용 부동산)는 폭락할 수 있어도 

➂실거주 목적의 빌라의 전월세는 가격이 폭락할 수 없기 때문입니다.)

◯ 이 원리를 명확히 알기 위해서는 “사용가치”와 “교환가치”의 개념차이를 반드시 이해해야만 합니다.

◯ 1998년 IMF사태 때와 2008년 금융위기 때를 분석해 볼 필요가 있습니다.

◯ 이때는 "투자목적의 교환가치"가 폭락하는 것일 뿐, "실거주가치"는 변화가 없다는 점에 주목해야 합니다.

◯ 첫째, (우선 전제개념으로) 부동산은 주식보다는 변동성이 적어서, 똑같이 폭락을 하더라도 주식보다는 

덜 폭락합니다. 주식이 50% 폭락하면 부동산은 20% 폭락하는 식이죠. 금융위기 때도 3만 원 가던 주식이

 3000원으로 폭락하는 경우는 있어도, 2억 원 가는 빌라가 2000만 원이 되는 경우는 없었기 때문입니다. 

(이 부분은 통계청의 공식통계를 보아도 알 수 있고, 누구나 공감하는 부분입니다)

◯ 둘째, 그 다음으로 위 20% 폭락한 부동산들의 내용을 다시 한 번 자세히 분석해 본다면, 대부분 

“교환가치를 위주로 형성된 가격”과 “상업용 부동산”이 폭락하지,“실거주 가치로 가격이 형성된 

부동산”은 폭락한 사례가 없습니다. 즉, 과거 버블세븐지역의 아파트가 반토막 날 때, 

빌라 가격과 전월세는 거의 내리지 않았다는 것입니다. (이 부분도 누구나 인정하실 겁니다.)

◯ 부동산은 크게 “기대심리”로 가격이 형성되는 “투자목적의 부동산”과 “사용가치”에 의해 

가격이 형성되는 “수익형 부동산”으로 나눌 수 있습니다.

   전자의 경우처럼 “오를 것이라는 믿음 때문에” 즉, 투자목적으로 형성된 아파트 가격(=단순 교환가치)이 

반대로 “내린다는 믿음으로 바뀌는 순간” 주식이 폭락하듯 폭락하는 것은 당연합니다. 그러나, 이때도 

“실거주 수요가 줄지 않는 한” 실거주용 전월세 가격은 폭락할 수 는 없다는 점에 주목해야 한다는 것입니다.

◯ 왜냐하면 전세 가격이란 그 자체가 (“오른다는 믿음” 때문에 형성된 즉, “투자목적의 가격”이 아니라)

 “서민들의 실거주 목적인 실사용가치”로 인해, 실거주 수요가 경쟁하여 형성된 가격이기 때문에, 

“투자목적의 부동산가격”이 아무리 폭락해도 “서민들이 길바닥에 나앉을 수는 없으므로”, 

갑자기 그 지역의 인구가 줄거나 실거주 수요가 줄어들 가능성은 없기 때문입니다.

◯ " 투자목적의 강남아파트 가격이 내린다고 해서, 강북이나 경기도 빌라의 전월세 가격도 내린다"는 논리는

마치 “아파트 수요가 줄어드니까, 쌀 수요도 줄어든다”는 논리와 같습니다. 

경기가 나빠지면, 해외여행을 안 가거나, 외식을 줄이거나, 자동차를 팔고 전철을 이용할 수는 있어도 

하루 세 끼 먹던 것을 두 끼로 줄이거나 전월세 세입자가 길거리에서 텐트를 치고 거주하는 일을 

있을 수 없습니다. 

​

 ◯ 이처럼 “투기 목적의 수요”가 줄어드는 경우에도, 서민들의 “실거주 수요” 나 “쌀 수요 ”는 

절대 줄지 않는다는 것은    모든 기관 투자자와 개인 투자자들이 “경기 하락의 공포”로 인해, 

“투자금을 전액 회수”한다고 해도, 그 사람들이 그 손실위험 때문에, 하루 세 끼 먹던 것을 두 끼로 

줄이지는 않는 이치와 같습니다. 전월세 수요도 마찬가지입니다.

◯ 위와 같이 “실거주 가치와”“교환가치”의 차이를 이해하시고, 부동산 폭락의 양상과 현상을 좀 더  분석

적으로 보신다면, 과연 실거주 가치 위주의 가격인 블루문의 부동산이 영향을 받는가를 이해할 수 있습니다.

◯ 사용가치와 단순 교환가치를 구분하는 구체적 방법을 알려드리겠습니다.

- 경기도에 월세 50만 원(사용가치) 나오는 원룸은 (무융자 기준) 수익환원율 연리 6% 수준으로 1억 원에 

거래되는데, 강남에서 50만 원 월세가 나오면, 2억 원 (연리 3% 수준) 넘게 거래됩니다.

-위 경기도 원룸 가격 1억 원은 그 전액이 “월세 50만 원(실거주 수요)”의 실거주 가치에 기반한 가격이지만,

강남의 원룸가격 2억 원을 분석해 보면, 그 중 ➀1억 원은 “실거주 가치”에 기반하고, ➁ 나머지 1억 원은 

“사 놓으면 더 오를 것이라는 믿음으로 형성된 단순 교환가치”에 해당합니다.

 왜냐하면, 누구라도 “그냥 매월 50만 원씩 월세 받으면 되지”, 

굳이 1억 원보다 더 싸게 매각할 하등의 이유가 없기 때문입니다. 만일, ➀부분 1억 원의 가격까지 하락하려면 현실에서 

“월세 50만 원”까지 폭락하는 수밖에는 없는 것인데, 98년 IMF 때나 08년 금융위기 때나 모두 마찬가지로

아파트가 반토막 나고, 다른 부동산들이 20%씩 하락할 때도 “실거주 전,월세가 하락하는 일”은 없었습니다.

◯ 더 나아가, 주지하시는 바와 같이, 블루문은 그 실사용 가치의 1/3 가격에 매입했다는 점까지 계산해야 합니다.

◯ 블루문이 대략 1년 반 동안 매입한 물건이 대략 30건이라면 18건은 이미 투자자들이 원금의 140% 탈출이 끝났는데, 

이 모두 매각으로 탈출시킨 것이 아니라, 대환대출이나 브릿지론으로 탈출시켰습니다.

(투자자들의 140% 원리금 탈출 LTV라인이 전세가격이나 은행대출LTV보다 밑이라는 겁니다.)

◯ 그리고, 아직 진행 중인 잔여 물건들도 “단순교환가치 형태의 부동산”이 전혀 없습니다. 대부분이 “전월세 가격을 수익환원법으로 계산한 실사용 가치 위주”의 물건들입니다. 보은 나홀로아파트 80세대, 김천빌라 24세대, 천안 타운하우스