#대위변제

대위변제란 무엇일까?
대위변제는 경매가 진행되고 있는 당해 부동산에 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신해서 채무를 변제하는 것으로 담보 등이 설정된 부동산에 소유권, 전세권, 임차권 등을 취득한 자나 후순위 저당권자 등 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신하여 빚을 갚고 그 액수만큼 채권자가 가졌던 권리를 갖는 것이다. 만약 임차인이 선순위 저당권을 변제할 경우 저당권은 소멸되지 않고 임차인에게 이전되는 것을 말한다. 즉 저당권과 동일한 지위를 갖는 것이다.
(* 주의: 만약 임차인이 경매신청권자인 저당권을 대위변제 할 경우 임차인이 경매정지 또는 취소신청절차를 밟지 않으면 저당권자의 지위로서 배당 받고 대항력을 상실하므로 주의해야 한다).

소멸기준이 되는 선순위 권리의 채권이 비교적 소액이고, 그 다음 순위로 주택임차인이 있거나 소유권이전청구권 가등기, 처분금지가처분 등의 권리에 관한 등기가 있으면 대위변제의 가능성을 검토하여야 한다. 왜냐하면 소액인 선순위채권을 갚음으로써 후순위권리가 선순위권리로 바뀌기 때문이다

만약 아래 사례와 같이 근저당권이 소멸기준권리가 되었을 때 가등기권자가 대위변제하게 되면 낙찰자는 소유권을 상실할 수 있기 때문이다

사례)
1. 소유권이전(매매) 홍길동
2. 근저당
3. 소유권이전청구권가등기(매매예약) 성춘향
4. 가압류
5. 강제경매(가압류권자의 강제경매_

♣ 3번 가등기권자가 2번 근저당을 대위변제하여 선순위 가등기가 되었다. 따라서 말소기준권리는 2번 근저당이 아니라 4번 가압류이며, 가등기는 낙찰자가 인수하여야 할 사항이다. 이때는 매각물건명세서상 최선순위 설정일자를 확인하는 것이 중요하다.

(2) 대위변제시 손해배상책임 여부

선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이점에 대하여 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다. [대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결]


(3) 대위변제 시 구제방법

① 매각 후 매각결정기일 전: 매각불허가 신청
② 매각결정기일후 매각허가결정확정 전: 즉시 항고
③ 매각결정기일 후 대금납부 전: 매각허가결정의 취소신청, 대금감액신청
④ 대금납부후 배당실시 전: 매매계약해제(매각대금반환청구)
⑤ 배당실시 후: 부당이득반환청구

출처: 돈 버는 실전경매1권(이석균)

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