경북 영주 적서동 소재 육가공 공장입니다.

연면적 480평, 감정가는 14억 3천만 원으로 규모도 금액도 작지만 매우 알찬 물건입니다.

유치권이 10억이나 신고되어 있어서 가격이 폭락한 물건으로 

우리가 매입한 금액은 감정가의 28%대인 4억 초반입니다.

건물은 2002년식으로 다소 오래됐지만,  

실제 공장 설비(한국후지냉기)는 비교적 최근인 2018년 3월에 설치되었고, 

기계류가 감정가에서 차지하는 비율은 5%가 채 되지 않으므로 투자용으로는 나쁘지 않습니다. 

일단 이 지역의 월세 수준은 1만 원 내외로 타 지역보다 낮은 편인데,  

낙찰을 받은 이유는 해당 지역의 낙찰가율과 은행대출 비율이 충분해, 대출 탈출이 가능하기 때문입니다.

일반적으로 공장은 LTV가 80%에 육박하고(기업은행 기준), 

경매채권액도 3년 전임에도 불구하고(2016년) 

7억 5천만 원 정도 나온 것으로 보아, 

아무리 보수적으로 잡더라도 재감정대출은 7억 원가량 나올 것으로 보입니다.

감정가 4억 9천만 원의 70%에 실수요자(○○축산)에게 낙찰되었습니다.  

여기서 우리 물건과 큰차이가 있는데, 바로 감정가에 포함된 기계금액이 상당하다는 것입니다.

일반적으로 공장낙찰시 기계, 설비는 본인 사업과 맞지 않으면 싸게 넘겨야하는 중고와 같은데, 

실수요자가 아니라면, 이 경우 기계비율이 24%이고 낙찰가율이 70%이므로 

결국 <건물과 토지만을 따진 낙찰가율>은 70%/75%, 즉 90%가 넘게 됩니다. 

실수요자라면 70%에 구매한 것이고요. 

이 말은, 연수익률이 낮아도 매매가 된다는 뜻인데, 

주로 임대는 안 되고 실운영업체가 실구매하는 양상으로 보입니다. 

인근의 유일한 공장부지 매매사례도 결국 산단 안에 위치하는데, 

매입하자마자 이듬해에 바로 건축합니다.

본 물건의 예상 대출액은 감정가 14억의 50%인 7억 원으로, 

평당 임대료 8천 원 수준이면 연리 4.5% 기준으로 매월 270만 원 이자는 충분히 찍을 수 있으며, 

여기에 보증금까지 생각하면 최대 4억 원까지도 챙길 수 있을 것으로 보입니다. 

유치권이 없었을 경우의 가격은 감정가 14억의 70%인 약 10억 원으로 추정되며, 

급매의 경우에도 낙찰받은 가격(4억 초반대)의 2배수 이상은 충분히 받고 되팔 수 있다는 결론입니다.

따라서 투자금 140%의 원금 및 수익금 안전성은 충분하다고 판단됩니다. 

감사합니다. 

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