본 물건은 강원도 평창IC의 바로 옆에 위치한 장평시외버스터미널 인근 74세대 아파트입니다. 

법정지상권 이슈가 있는 물건으로, 토지 선매입 후 물건 정상화를 시켜 수익을 실현할 계획입니다. 

1.입지

- 국립평창청소년수련원 인근 소재

- 지난 2020년 1월 10일, 평창이 2024년 동계 청소년올림픽 개최도시로 다시 한 번 선정

- 2018년 평창동계올림픽 당시 사용된 시설들을 상당수 재활용할 계획 

- 기존 동계올림픽 개최로 인한 기존 시설이 그대로 존재하는 한, 거액이 투자된 관련 시설들을 활용하지 않고 

낭비할 수는 없으므로, 장기적으로는 앞으로도 동계스포츠대회 등 여러 행사가 다양하게, 

자주 개최될 수 밖에 없다는 것이 전문가의 의견임 

2. 현황 

- 공정률 90%수준 (사진 참조)

3. 시세

1) 현재상태의 시장가치 = 113억 원 (총매입가격은 45억원 =시장가치의 40%)

2) 인근 시세조사 결과 준공 후 시장가치  

3) 총지출원가 : 65억 원 = [토지+건물=45억 원] + [잔여사업비 20억 원]

4) 분양총액/전세총액/대출총액별 각 예상 순이익(총지출액–총원가액) 

5) 투자자가 가져가야 할 투자금20억원의 140% = 28억원 탈출구간

   (65억원 + 8억원 = 73억원에서 원리금 전액탈출)

4. 법적 이슈 

1)본건 리스크 이익에 대한 특징 및 철거소송여부

- 아파트를 짓다가 토지만 공매로 낙찰된 상태이므로, 

건물주와 토지주 및 공사업체까지 3자간 합의가 이루어지지 않으면, 사업진행이 불가능. 

- 법정지상권등 법률적 분쟁소지 및 인허가 리스크가 높아서 일반인들은 접근 어려움 

- 당사의 권리분석상 “토지만 매입하면, 건물 철거가 가능”하다고 판단하였지만, 

- 이미 처음부터 건물주와 30억대의 싼 값에 협상이 된 상태이므로, 

- (철거판결로써) 10억 원대의 염가로 건물을 취득한다고 계산하더라도, 

불과 20억 원의 추가이득(30여억원-10여억원)을 얻기 위해, 6~10개월간의 철거소송을 하는 것을 감안하면,  

- 차라리 20억 원상당의 추가이익(=철거소송)을 포기하고, 

75억원 PF를 빨리 일으켜 유동성을 확보하면서, 조기 수익실현을 하는 것이 투자자들에게 유리하다는 결론 

2)상세한 법정지상권 분석 내용은 목요 강의 때 공개  

3)투자자들의 등기확보 방법 = 아파트 세대별 등기

- 토지,건물 소유권 일치로 인해 “법정지상권문제의 해결” 및 “대지권 성립”이 완료되므로, 

단순 토지등기가 아닌 “아파트 세대별 개별등기”로 투자자들의 소유권 확보해드릴 수 있음

 (담보신탁의 경우에는 우선수익증권 대체)