2018타경8717(강제경매)

소재지: 경기도 기미포시 월곶면 군하리 391-10 외 1필지

용도: 상가

토지면적:  504평, 건물면적 30평

감정가: 1,632,677,000원

최저가: 560,008,000원(4차 진행)

입찰일 2020-03-17

군하리 경매사건에 대한 키포인트는 다음과 같습니다.

1.일괄매각

2.목록2는 대장상 1종근린생활시설(현황및감정평가서 참조)

3.목록3은 농지취득자격증명원 필요(증명서 미제출시 보증금 반환하지 않음), 

=지목은 답이나 현황은 하천 제방 옆 도로와 벽임(현황조사서 참조) 

4.목록1과 3의 지상 컨테이너박스들은 철거 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외함(감정평가서 참조) 

5.2020.2.11.자 (주)케이에이치디엔시로부터 목록2. 부동산에 대한 공사대금 금 125,800,000원의 

유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함
※ 감정평가서상 제시외건물가격이 명시 되어있지않음. 입찰시 확인요함. 

지상의 컨테이너박스는 철거와 이동이 용이하므로 제시외 물건으로 처리하는데 또한 용이할 것으로 보입니다

문제는 공사대금 금 125,800,000원의 유치권신고금액인데요,, 

현황조사서 기본내역을 보면 

"현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하였음" 이라고 되어 있습니다.

감정평가서 내역을 봐도 점유자에 대한 아무런 언급이 없습니다.

무슨 이유일까요?

유치권의 성립요건인 "점유"의 양태를 갖추었을까요?

여기서 점유에 관한 매우 유명한 판례를 소개할까 합니다.

서울남부지방법원 2005.1.13. 선고 2004나4084 [건물명도] 

점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고,

사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 

물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 

사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것인데, 

앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 아파트 신축 직후인 2001. 11.경부터 그 현관문에 시정장치를 하고

“00물산(원고)의 유치권행사로 인한 폐쇄”라는 취지의 공고문을 부착한 다음 그 열쇠를 직접 관리하여 왔다면, 

원고는 위 신축 직후부터 이 사건 아파트를 점유하고 있다고 볼 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

위 판례에서 점유의 양태에 대해서 생각해 보셨나요?

점유를 상당히 폭넓게 해석하고 있지만 사실상 구체적으로 지시하고 있습니다.

즉, 그 현관문에 시정장치를 하고, 공고문을 부착하고, 열쇠를 직접 관리한 상태를 점유라고 보고 있습니다.

또한 여러 판례에서는 점유의 시점 또한 매우 중요하게 보고 있다는 사실입니다.

이 사건의 유치권을 어떻게 풀어야 할까요?

점유에 대한 생각을 놓치지 마시고 현장에서 그 답을 찾아보시기 바랍니다~^^

인천지방법원 부천지원

2018 타경 8717 (강제) 2019타경4569(병합) 2019타경4958(취하) 매각기일 : 2020-03-17 10:00~ (화) 경매1계 032-320-1131

소재지 경기도 김포시 월곶면 군하리 391-10 외1필지 [도로명]  경기도 김포시 월곶면 김포대로 2770 [군하리 391-10] 용도 상가 채권자 김지현외1명 감정가 1,632,677,000원 토지면적 1669㎡ (504.87평) 채무자 임소연 최저가 (34%) 560,008,000원 건물면적 99.6㎡ (30.13평) 소유자 임소연 보증금 (10%)56,000,800원 제시외   매각대상 토지/건물일괄매각 청구금액 45,380,000원 입찰방법 기일입찰 배당종기일 2019-08-08 개시결정 2018-10-17

기일현황 |  입찰12일전 회차 매각기일 최저매각금액 결과 신건 2019-11-19 1,632,677,000원 유찰 2차 2020-01-07 1,142,874,000원 유찰 3차 2020-02-11 800,012,000원 유찰 4차 2020-03-17 560,008,000원

감정평가현황  나은감정 , 가격시점 : 2018-10-30 토지 건물 제시외건물(포함) 제시외건물(제외) 기타(기계기구) 합계 1,538,057,000원 94,620,000원 x x x 1,632,677,000원 비고 1.일괄매각 2.목록2는 대장상 1종근린생활시설(현황및감정평가서 참조) 3.목록3은 농지취득자격증명원 필요(증명서 미제출시 보증금 반환하지 않음), 지목은 답이나 현황은 하천 제방 옆 도로와 벽임(현황조사서 참조) 4.목록1과 3의 지상 컨테이너박스들은 철거 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외함(감정평가서 참조) 5.2020.2.11.자 (주)케이에이치디엔시로부터 목록2. 부동산에 대한 공사대금 금 125,800,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함 ※ 감정평가서상 제시외건물가격이 명시 되어있지않음. 입찰시 확인요함.

건물현황     보존등기일 : 2018-10-04   소재지 층별 구조 용도 면적 단가(㎡당) 감정가격 비고 1 김포대로 2770 단층 일반철골구조 근린시설 99.6㎡ (30.13평) 950,000원 94,620,000원 기타 이용상태(제1종근린생활시설로 이용예정임) / 위생시설, 급배수시설, 오폐수처리시설 등

토지현황      지번 지목 토지이용계획 비교표준지가 면적 단가(㎡당) 감정가격 비고 1 군하리 391-10 대지 생산녹지지역 490,000원 1,430㎡ (432.57평) 933,000원 1,334,190,000원 2 군하리 391-12 답 생산녹지지역 485,000원 239㎡ (72.3평) 853,000원 203,867,000원 현황'하천' 기타 군하교 동측 인근에 위치 / 주위는 소규모공장, 주택, 임야, 근린생활시설 등이 소재 / 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재 / 기호1)남서측으로 포장도로와 접함 / 기호3)일단으로 이용중인 인접필지를 통하여 광대로에 진출입 가능함 / 성장관리지역 / 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 기호3)하천구역

제시외건물현황 지번 층별 구조 용도 건물면적 감정가격 매각여부 1 김포대로 2770 (ㄱ) 미상 컨테이너박스 매각제외

임차인현황  건물소멸기준 : 2018-10-22 | 배당종기일 : 2019-08-08   순위 성립일자 권리자 권리종류(점유부분) 보증금금액 신고 대항 참조용 예상배당여부 (최저가 기준) 1 사업 없음 확정 없음 배당 없음 송혜민 상가임차인 X 없음 현황조사 권리내역

건물 등기 사항  건물열람일 : 2019-12-19 구분 성립일자 권리종류 권리자 권리금액 상태 비고 갑1 2018-10-04 소유권 임소연 이전 보존 갑2 2018-10-22 강제경매 김지현외1명 청구: 45,380,000원 소멸기준 (주택) 소액배당 6000 이하 2000 (상가) 소액배당 3800 이하 1300 갑3 2018-12-04 가압류 금강레미컨 11,127,773원 소멸 을1 2018-12-11 (근)저당 부평농업협동조합 720,000,000원 소멸 갑4 2018-12-18 가압류 엔젤크라우드대부 230,000,000원 소멸 갑5 2019-02-28 가압류 케이에이치디엔시 125,800,000원 소멸 갑6 2019-05-27 임의경매 부평농업협동조합 청구: 621,678,715원 소멸 2019타경4569(병합) 갑9 2019-07-19 가압류 서울보증보험 25,000,000원 소멸

토지 등기 사항  토지열람일 : 2019-12-19 구분 성립일자 권리종류 권리자 권리금액 상태 비고 갑1 2015-07-17 소유권 김지현 이전 임의경매로 인한 매각 갑3 2017-05-19 소유권 임소연 (거래가) 982,800,000원 이전 매매 을6 2017-05-19 (근)저당 부평농업협동조합 720,000,000원 소멸기준