유치권경매 의정부지방법원 2019타경3021(임의)

주소: 경기도 가평군 가평읍 금대리 49-1외 1필지

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이 물건의 포인트는  유치권신고내역과 건축허가 취소에 관한 부분 입니다.

2019-09-05 유치권자 유치권신고서 제출
2019-09-20 근저당권자 유치권 권리배제신청서 제출
2019-10-11 채권자 매각기일연기신청서 제출
2019-12-26 채권자 매각기일연기신청서 제출
2020-01-20 유치권자 유치권행사 변경신고서 제출 

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(매각에서 제외되는 일부 제시외 건물 있음) 

2. 목록1.4. 농지취득자격증명요(미제출시보증금미반환), 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령 가능성 있음 3. 목록1.3.4.6. 토지는 지적도상 맹지 

4. 목록1.4.6. 토지는 현황 "잡종지"이며, 2014년9월2일자로 건축허가를 득하였으나, 감정 시점 효력이 상실된 것으로 확인되는바 별도 확인 요함.

5. 목록1. 토지상에 제시외 관정 매각에서 제외(미신고된 관정) 

6. 매각에서 제외되는 컨테이너(창고, 약 18㎡) 있음 

7. 목록7.10.은 내부 마감공사가 완성되지 않았고 공실 상태임 

8. 유치권자 김성수로부터 공사대금채권으로 금 925,495,330원의 유치권신고 있음. 

9. 신청채권자겸근저당권자(중복경매)인 가평군새마을금고로부터 위 유치권이 성립하지 않는다며 유치권권리배제신청서 제출(2019. 9. 20.)

또한 위 목록1.4.6 토지는 건축허가를 득하였으나, 감정 시점에 효력이 상실된 것으로 매각물건명세서에 기재되어 있습니다.

그럼 유치권과 건축허가에 대해서 알아볼까요?

유치권은 경매개시결정 기입등기일 이전부터 점유하고 있어야 합니다. 

임의경매가 2019년 2월 18일 이므로 이전부터 점유해야 한다는 것입니다. 

그런데 당시 감정평가서나 현황조사내용에는 유치권으로 인하여 점유하고 있다는 점유표시(직.간접적)가 

전혀 기록되어 있지 않습니다.  왜 그럴까요? 

또한  2019년 9월 20일 근저당권자인 가평군새마을금고에서 유치권 권리배제신청서가 제출되어 있습니다

유치권이 성립할까요?

다음은 건축허가에 대해서 다음의 대법원 판례를 확인해 보겠습니다.

건축주가 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 그 토지 위에 건물을 건축하는 대물적 성질의 건축허가를 받았다가 착공에 앞서 건축주의 귀책사유로 인해 토지를 사용할 권리를 상실한 경우에, 토지소유자는 건축허가의 존재로 말미암아 토지에 대한 소유권 행사에 지장을 받을 수 있으므로, 건축허가의 철회를 신청할 수 있다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2014두41190 판결 참조).

한편 행정행위를 한 처분청은 비록 그 처분 당시에 별다른 하자가 없었고, 처분 후에 이를 철회할 별도의 법적 근거가 없더라도 원래의 처분을 존속시킬 필요가 없게 된 사정변경이 생겼거나 중대한 공익상의 필요가 발생한 경우 그 효력을 상실케 하는 별개의 행정행위로 이를 철회할 수 있다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2003두7606 판결 등 참조).

다만 수익적 행정행위를 취소 또는 철회하거나 중지시키는 경우에는 이미 부여된 국민의 기득권을 침해하는 것이 되므로, 비록 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 취소권 등의 행사는 중대한 공익상의 필요 또는 제3자의 이익을 보호할 필요 및 이와 같은 필요가 처분 상대방이 입는 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한해 허용될 수 있다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011두 27322 판결 등 참조).

그러므로 이와 같은 판례 법리를 이 사건에 비추어 보면, 건축허가를 득하였다가 나중에 건축주의 사정으로 건축허가를 상실하였다면 새로운 토지소유자는 사실상 이 사건 토지에 관해 사용·수익·처분 권능을 행사하지 못하고 있으므로, 건축허가의 철회를 신청할 수 있다는 것입니다. 

감정평가현황  동신감정 , 가격시점 : 2019-02-27 토지 건물 제시외건물(포함) 제시외건물(제외) 기타(기계기구) 합계 1,807,237,000원 632,028,000원 16,939,800원 3,780,000원 x 2,456,204,800원 비고 일괄매각. 일부 제시외 건물 포함. 일부 제시외 매각에서 제외, 목록1.4. 농지취득자격증명요(미제출시보증금미반환) 건물현황      소재지 층별 구조 용도 면적 단가(㎡당) 감정가격 비고 1 북한강변로 360-93 1층 철근콘크리트조 주택 89.66㎡ (27.12평) 1,200,000원 107,592,000원 2 북한강변로 360-93 2층 철근콘크리트조 주택 99.02㎡ (29.95평) 1,200,000원 118,824,000원 3 북한강변로 360-93 3층 철근콘크리트조 주택 67.22㎡ (20.33평) 1,200,000원 80,664,000원 4 북한강변로 360-95 1층 철근콘크리트조 주택 110.68㎡ (33.48평) 1,200,000원 132,816,000원 5 북한강변로 360-95 2층 철근콘크리트조 주택 97.43㎡ (29.47평) 1,200,000원 116,916,000원 6 북한강변로 360-95 3층 철근콘크리트조 주택 62.68㎡ (18.96평) 1,200,000원 75,216,000원 기타 이용상태(단독주택) / 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비 등 토지현황      지번 지목 토지이용계획 비교표준지가 면적 단가(㎡당) 감정가격 비고 1 금대리 49 전 계획관리지역 285,000원 477㎡ (144.29평) 398,000원 189,846,000원 2 금대리 49-1 대지 계획관리지역 285,000원 315㎡ (95.29평) 599,000원 188,685,000원 3 금대리 49-29 도로 계획관리지역 94,000원 348㎡ (105.27평) 199,000원 69,252,000원 4 금대리 49-30 답 계획관리지역 285,000원 2,008㎡ (607.42평) 398,000원 799,184,000원 5 금대리 50-3 대지 계획관리지역 285,000원 145㎡ (43.86평) 599,000원 86,855,000원 6 금대리 산5-3 임야 계획관리지역 285,000원 595㎡ (179.99평) 398,000원 236,810,000원 7 금대리 49-28 대지 계획관리지역 285,000원 350㎡ (105.87평) 599,000원 209,650,000원 8 금대리 50-4 대지 계획관리지역 285,000원 45㎡ (13.61평) 599,000원 26,955,000원 기타 청룡안골마을 북동측에 인접하여 위치 / 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재 / 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통 / 기호1.4.6)지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 차량출입 가능함 / 기호2.5.8.9)남측 및 남서측으로 노폭 약 8미터의 기호3)과 접하나, 기호3)은 지적도상 맹지로서 남서측 연계된 외곽도로의 공.사도 유무 및 진입상의 제한 여부 등에 대하여는 경매참여시 재확인을 요함 / 홍수관리구역, 기호1.-4.6)수변구역   ☆☆☆블루문경매학원 교육안내☆☆☆   ◑ 기초과정   경매의 기초부터 명도까지 다양한 사례와 함께경매를  쉽게 이해할 수 있는 과정 교육요일 매주 화요일 5주(15시간) 교육시간 2시 - 5시 수 강 료 200,000원   ◑ 전문가과정   전문적인 권리분석 및 물건분석과정을 통해 전문가가 되려는 분이나 지속적인 투자를 원하는 분 교육요일 매주 월, 수 8주(16시간) 교육시간 2시 - 4시 수 강 료 300,000원   ◑ 연구과정   다양한 부동산물건 분석과정과 일반 및특수물권 분석과정입니다.  소액투자, 공동투자, 빌딩소유를 목표로 하는 분에게 적극 추천 드립니다   ◑ 낙찰과정   직접 경매를 낙찰받고 싶은 분   언제든지 문의주시기 바랍니다   친절한경매강사. 010-9287-7700